Ca devait arriver, non ?
Des logements neufs ne trouvent pas de locataires
trouvé dans LE MONDE du 18.04.06
Le phénomène a de quoi surprendre dans un contexte général de pénurie locative : des logements neufs ne trouvent pas preneurs. Mais cet état de fait prévaut bel et bien dans des municipalités de taille moyenne : Dax, Mont-de-Marsan (Landes), Montauban (Tarn-et-Garonne), Tarbes (Hautes-Pyrénées). Sans être cantonné au Sud-Ouest, ce dérèglement des marchés locatifs y semble plus répandu qu'ailleurs. Il reflète les effets pervers de l'amortissement "Robien".
Installé au printemps 2003 par le ministre du logement de l'époque, ce dispositif visait à soutenir l'investissement locatif en accordant des réductions d'impôt aux particuliers qui achètent un bien neuf et le mettent en location pendant au moins neuf ans - sous réserve de ne pas dépasser certains niveaux de loyers. L'objectif a été atteint : en 2005, quelque 65 000 habitations neuves ont été vendues dans le cadre de ce dispositif, selon la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Les avantages fiscaux ont stimulé l'activité dans le secteur du bâtiment, ce qui explique, en partie, la reprise des mises en chantier (410 000 en 2005, soit le chiffre le plus élevé depuis le début des années 1980).
Quel a été l'impact de l'"amortissement Robien" dans le Sud-Ouest ? Difficile à dire, en l'absence de statistiques. Certains fonctionnaires du fisc s'étonnent de ce "trou noir" qui empêche l'évaluation fine d'un dispositif dont le coût pour les finances publiques n'est pas négligeable (80 millions d'euros en 2004, 190 en 2005, 300 en 2006, d'après des évaluations contenues dans le budget 2006).
Installé au printemps 2003 par le ministre du logement de l'époque, ce dispositif visait à soutenir l'investissement locatif en accordant des réductions d'impôt aux particuliers qui achètent un bien neuf et le mettent en location pendant au moins neuf ans - sous réserve de ne pas dépasser certains niveaux de loyers. L'objectif a été atteint : en 2005, quelque 65 000 habitations neuves ont été vendues dans le cadre de ce dispositif, selon la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Les avantages fiscaux ont stimulé l'activité dans le secteur du bâtiment, ce qui explique, en partie, la reprise des mises en chantier (410 000 en 2005, soit le chiffre le plus élevé depuis le début des années 1980).
Quel a été l'impact de l'"amortissement Robien" dans le Sud-Ouest ? Difficile à dire, en l'absence de statistiques. Certains fonctionnaires du fisc s'étonnent de ce "trou noir" qui empêche l'évaluation fine d'un dispositif dont le coût pour les finances publiques n'est pas négligeable (80 millions d'euros en 2004, 190 en 2005, 300 en 2006, d'après des évaluations contenues dans le budget 2006).
DEUX MOIS DE LOYER GRATUITS
Cependant, quelques estimations "au doigt mouillé" circulent. Dans le Tarn, la construction de logements collectifs a été multipliée par deux depuis 2002 par rapport au rythme annuel moyen enregistré sur la période 1995-2000, selon une étude de l'Association départementale d'information sur le logement (ADIL). A Albi, les "résidences locatives" représenteraient 80 % des logements d'un quartier qui a été entièrement créé en deux ans. L'ADIL constate que "les loyers de mise en location des logements de Robien (sont) souvent fixés à un niveau trop élevé". Résultat : "Les bailleurs ont du mal à trouver un locataire." Du coup, tout est bon pour appâter le chaland : deux mois de loyer gratuits, dispense de frais d'agence. Des candidats locataires se sont même vu proposer des bons d'achat dans une grande surface.
Le phénomène est loin d'avoir épuisé tous ses effets dans le Tarn : lorsque les programmes en cours de réalisation seront livrés, souligne l'étude de l'ADIL, "on peut s'attendre (...) à une augmentation de la vacance qui s'accompagnera d'un tassement des loyers". "Une telle évolution est d'autant moins improbable, conclut-elle, que les produits offerts semblent assez mal adaptés à la demande en raison de leur standardisation : beaucoup de deux-pièces et de trois pièces, peu de grands logements."
Ce décalage est déjà visible sur certains territoires. A Mont-de-Marsan et sur l'agglomération de Dax, plusieurs centaines de logements sont inoccupées, parce que le plafond de loyer applicable (9,94 euros du mètre carré) est trop élevé par rapport au profil socio-économique des ménages, analyse Yannick Billoux, directeur de l'ADIL. Dans les Landes, la situation tourne parfois à "l'absurde" avec "des habitations vides à louer et des candidats locataires qui ne trouvent pas de logement adapté à leurs ressources", observe Jean-Claude Courtès, agent immobilier à Mont-de-Marsan. "Nous manquons de HLM", ajoute-t-il.
Roger Metellus, président de la FPC pour la région Midi-Pyrénées, reconnaît l'existence du phénomène dans quelques villes où le marché locatif est "timide". Mais ces difficultés sont "marginales et temporaires", selon lui. A terme, les logements inoccupés trouveront preneurs, pronostique-t-il, quitte à ce que les loyers s'ajustent à la baisse. "N'oublions pas les vertus du dispositif Robien qui a permis de reconstituer l'offre à un moment où les investisseurs institutionnels se désengagent du marché locatif", souligne-t-il.
Il n'empêche : des déséquilibres surgissent, ici et là. A qui la faute ? Denise Pons, présidente de la chambre syndicale des propriétaires des Hautes-Pyrénées, pense que les investisseurs ont leur part de responsabilité, dans la mesure où ils ont souvent "acheté sur plan, sans se préoccuper de la demande locale". "L'amortissement Robien fonctionne à guichet ouvert et n'est soumis à aucune contrainte d'emplacement, analyse M. Billoux. C'est un produit libre, vendu dans une logique de défiscalisation." Les investisseurs ont perdu de vue qu'un bien immobilier exige de raisonner sur "le long terme" et doit "répondre à des besoins", renchérit Jean-Michel Baumevieille, gérant de JMB Immobilier à Millau (Aveyron).
Cependant, quelques estimations "au doigt mouillé" circulent. Dans le Tarn, la construction de logements collectifs a été multipliée par deux depuis 2002 par rapport au rythme annuel moyen enregistré sur la période 1995-2000, selon une étude de l'Association départementale d'information sur le logement (ADIL). A Albi, les "résidences locatives" représenteraient 80 % des logements d'un quartier qui a été entièrement créé en deux ans. L'ADIL constate que "les loyers de mise en location des logements de Robien (sont) souvent fixés à un niveau trop élevé". Résultat : "Les bailleurs ont du mal à trouver un locataire." Du coup, tout est bon pour appâter le chaland : deux mois de loyer gratuits, dispense de frais d'agence. Des candidats locataires se sont même vu proposer des bons d'achat dans une grande surface.
Le phénomène est loin d'avoir épuisé tous ses effets dans le Tarn : lorsque les programmes en cours de réalisation seront livrés, souligne l'étude de l'ADIL, "on peut s'attendre (...) à une augmentation de la vacance qui s'accompagnera d'un tassement des loyers". "Une telle évolution est d'autant moins improbable, conclut-elle, que les produits offerts semblent assez mal adaptés à la demande en raison de leur standardisation : beaucoup de deux-pièces et de trois pièces, peu de grands logements."
Ce décalage est déjà visible sur certains territoires. A Mont-de-Marsan et sur l'agglomération de Dax, plusieurs centaines de logements sont inoccupées, parce que le plafond de loyer applicable (9,94 euros du mètre carré) est trop élevé par rapport au profil socio-économique des ménages, analyse Yannick Billoux, directeur de l'ADIL. Dans les Landes, la situation tourne parfois à "l'absurde" avec "des habitations vides à louer et des candidats locataires qui ne trouvent pas de logement adapté à leurs ressources", observe Jean-Claude Courtès, agent immobilier à Mont-de-Marsan. "Nous manquons de HLM", ajoute-t-il.
Roger Metellus, président de la FPC pour la région Midi-Pyrénées, reconnaît l'existence du phénomène dans quelques villes où le marché locatif est "timide". Mais ces difficultés sont "marginales et temporaires", selon lui. A terme, les logements inoccupés trouveront preneurs, pronostique-t-il, quitte à ce que les loyers s'ajustent à la baisse. "N'oublions pas les vertus du dispositif Robien qui a permis de reconstituer l'offre à un moment où les investisseurs institutionnels se désengagent du marché locatif", souligne-t-il.
Il n'empêche : des déséquilibres surgissent, ici et là. A qui la faute ? Denise Pons, présidente de la chambre syndicale des propriétaires des Hautes-Pyrénées, pense que les investisseurs ont leur part de responsabilité, dans la mesure où ils ont souvent "acheté sur plan, sans se préoccuper de la demande locale". "L'amortissement Robien fonctionne à guichet ouvert et n'est soumis à aucune contrainte d'emplacement, analyse M. Billoux. C'est un produit libre, vendu dans une logique de défiscalisation." Les investisseurs ont perdu de vue qu'un bien immobilier exige de raisonner sur "le long terme" et doit "répondre à des besoins", renchérit Jean-Michel Baumevieille, gérant de JMB Immobilier à Millau (Aveyron).
UN RISQUE POUR LES INVESTISSEURS
Pour Jacques Souillé, responsable d'une agence immobilière à Agen (Lot-et-Garonne), certains promoteurs ne sont pas exempts de reproches, car ils ont parfois lancé des programmes sans tenir compte de la demande locative ni "consulter les professionnels locaux". Mais M. Metellus se demande si les municipalités touchées ont bien été "raisonnables" en délivrant, presque concomitamment, des permis de construire à plusieurs opérateurs qui produisaient du "Robien".
En tout cas, certains investisseurs risquent de se sentir floués, surtout s'ils perdent leur avantage fiscal, faute d'avoir pu louer leur logement dans les douze mois suivant l'achèvement. Depuis 2003, une quinzaine de réclamations ont été adressées à des directions départementales de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF) en Midi-Pyrénées. "Les plaintes ont principalement porté sur l'inadéquation entre les arguments verbaux de la vente, basés sur une évaluation prévisionnelle des revenus, et les recettes réelles jugées faibles en raison des difficultés à trouver des occupants", indique-t-on à la DDCCRF de Haute-Garonne.
A terme, certains immeubles pourraient fort bien basculer dans de graves difficultés. Roland Dompeyre, agent immobilier dans le Tarn-et-Garonne, raconte avoir convoqué des réunions de copropriétaires qui ont attiré deux personnes seulement. Les autres copropriétaires, souvent domiciliés à des centaines de kilomètres de là, ne s'étaient pas déplacés. Seront-ils soucieux de leurs biens, scrupuleux sur le paiement des charges ? Comme le dit un fonctionnaire d'une direction départementale de l'équipement, "on peut s'interroger sur le devenir de résidences" construites en "Robien". Le spectre des copropriétés en difficultés n'est pas loin.
Bertrand Bissuel
Pour Jacques Souillé, responsable d'une agence immobilière à Agen (Lot-et-Garonne), certains promoteurs ne sont pas exempts de reproches, car ils ont parfois lancé des programmes sans tenir compte de la demande locative ni "consulter les professionnels locaux". Mais M. Metellus se demande si les municipalités touchées ont bien été "raisonnables" en délivrant, presque concomitamment, des permis de construire à plusieurs opérateurs qui produisaient du "Robien".
En tout cas, certains investisseurs risquent de se sentir floués, surtout s'ils perdent leur avantage fiscal, faute d'avoir pu louer leur logement dans les douze mois suivant l'achèvement. Depuis 2003, une quinzaine de réclamations ont été adressées à des directions départementales de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF) en Midi-Pyrénées. "Les plaintes ont principalement porté sur l'inadéquation entre les arguments verbaux de la vente, basés sur une évaluation prévisionnelle des revenus, et les recettes réelles jugées faibles en raison des difficultés à trouver des occupants", indique-t-on à la DDCCRF de Haute-Garonne.
A terme, certains immeubles pourraient fort bien basculer dans de graves difficultés. Roland Dompeyre, agent immobilier dans le Tarn-et-Garonne, raconte avoir convoqué des réunions de copropriétaires qui ont attiré deux personnes seulement. Les autres copropriétaires, souvent domiciliés à des centaines de kilomètres de là, ne s'étaient pas déplacés. Seront-ils soucieux de leurs biens, scrupuleux sur le paiement des charges ? Comme le dit un fonctionnaire d'une direction départementale de l'équipement, "on peut s'interroger sur le devenir de résidences" construites en "Robien". Le spectre des copropriétés en difficultés n'est pas loin.
Bertrand Bissuel
Pour infos,
Des mesures correctrices
Le projet de loi "portant engagement national pour le logement", débattu en seconde lecture par les sénateurs, prévoit plusieurs mesures pour corriger les dérives de l'amortissement Robien.
Le "Robien recentré". L'un des trois loyers-plafonds va être revu à la baisse (- 20 %) ; un certain nombre de villes se verront appliquer de nouveaux loyers-plafonds, décotés, là aussi, de 20 %.
Le "Borloo populaire". Il prévoit un échéancier d'amortissement identique à celui du "Robien recentré" (50 % sur neuf ans) et permet à l'investisseur de prolonger la location et l'avantage fiscal sur deux périodes de trois ans, à raison de 2,5 % l'an. Les loyers-plafonds seront inférieurs de 30 % à ceux du marché.
Le projet de loi "portant engagement national pour le logement", débattu en seconde lecture par les sénateurs, prévoit plusieurs mesures pour corriger les dérives de l'amortissement Robien.
Le "Robien recentré". L'un des trois loyers-plafonds va être revu à la baisse (- 20 %) ; un certain nombre de villes se verront appliquer de nouveaux loyers-plafonds, décotés, là aussi, de 20 %.
Le "Borloo populaire". Il prévoit un échéancier d'amortissement identique à celui du "Robien recentré" (50 % sur neuf ans) et permet à l'investisseur de prolonger la location et l'avantage fiscal sur deux périodes de trois ans, à raison de 2,5 % l'an. Les loyers-plafonds seront inférieurs de 30 % à ceux du marché.
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